DELIBERE ASSEMBLEARI: IL NODO DELLE MAGGIORANZE

A un anno dall’entrata in vigore della riforma del condominio, focus sulle modifiche apportate all’articolo 1136 del Codice Civile

Nella revisione dell’art. 1136 c.c., il legislatore conferma la previsione della necessità di una prima e di una seconda convocazione anche se ormai nella prassi quasi tutte le assemblee si tengono in seconda convocazione.
Principale novità è rappresentata dall’abbassamento del quorum deliberativo e dalla previsione - assente nella normativa previgente - di un quorum costitutivo anche per l’assemblea di seconda convocazione.
Passando alle maggioranze richieste si osserva:
•    relativamente all’assemblea in prima convocazione, viene ridotto il quorum costitutivo, essendo l’assemblea regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza (anziché 2/3 come prescritto in precedenza) dei partecipanti al condominio. Rimane invece invariato il quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
•    risulta ampliato (anche alla luce delle nuove fattispecie disciplinate) il novero dei casi in cui viene richiesta tale maggioranza deliberativa, nello specifico: nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater (la destinazione d’uso delle parti comuni), 1120, secondo comma (innovazioni volte a migliorare la sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, ad eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico, realizzare parcheggi a servizio dell’edificio o produrre energia rinnovabile, nonché installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo), 1122-ter (installazione di impianti di video-sorveglianza) nonché 1135, terzo comma , (autorizzazione all’amministratore a partecipare a progetti volti a favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente e la vivibilità, sicurezza e sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato).
•    relativamente all’assemblea in seconda convocazione viene introdotto un quorum costitutivo: 1/3 dei partecipanti, dei condòmini che rappresentino 1/3 del valore dell’edificio; ma ,la delibera è valida se viene approvata dalla maggioranza degli intervenuti (che quindi possono essere anche meno di 1/3 dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno 1/3 ,del valore dell’edificio.
Per alcune delibere viene prevista una maggioranza qualificata, ma anche in questo caso vi è una riduzione del quorum. Infatti, viene richiesta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (e non più la maggioranza dei partecipanti al condominio) che rappresentino 2/3 del valore dell’edificio. Le deliberazioni per cui è richiesta una maggioranza qualificata sono: le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune e l’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili. In pratica il legislatore ha riconosciuto maggiore importanza alla partecipazione all’assemblea riconoscendo sufficiente la maggioranza degli intervenuti (purché rappresentanti anche la quota di mm. prevista per le diverse delibere). Si è voluto in tal modo dare maggior peso ai condòmini che dimostrano maggior interesse alla gestione della cosa comune.