Regolamento Condominiale

Il condominio comincia ad esistere quando in un unico fabbricato esistono almeno 2 unità abitative di proprietari diversi.
All'interno del condominio esistono delle parti comuni. 
Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva, sono parti comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui questo sorge, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Sono parti comuni anche le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Così anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Tuttavia, l'elenco non è da ritenersi esaustivo, poiché rientra nelle parti comuni ogni cosa, parte o impianto destinata a servire più unità immobiliari esclusive.

Ogni condomino esercita il suo diritto sul le parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà. I diritti, oltre che con l'uso delle parti comuni, si esercitano partecipando in assemblea con un proprio voto il cui peso è commisurato al valore millesimale della propria unità esclusiva.

Il dovere del condomino è quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva.

CONDOMINIOAMICO.NET controlla che non avvengano errori nella spartizione delle spese.
Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai relativi diritti.
Il condomino che intende staccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o dicondizionamento, può farlo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso resta comunque tenuto al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise. È possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l'uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condòmini e soltanto con il voto unanime dei partecipanti.
È possibile anche procedere allo scioglimento del condominio in distinti condomini completamente autonomi, dal punto di vista funzionale e strutturale.
Se a seguito dello scioglimento restano comunque cose, parti o impianti residui in comune (giardini, cortili ecc..), lo scioglimento è ammesso, ma questo darà vita al condominio, con competenze limitate alle parti in comune ai due nuovi condomini autonomi.
Con il voto dei 4/5 dei condòmini partecipanti per almeno 800/000 è possibile cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni.

Sono possibili nuove opere, impianto o manufatto, destinato a migliorare l'uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.
Le innovazioni in materia di sicurezza, salubrità, abbattimento barriere architettoniche, contenimento consumo energetico, parcheggi, energie rinnovabili, antenne centralizzate, satelliti e adsl, possono essere deliberate con il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea per almeno 5 00/1000. 
Per le altre innovazioni occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno 667/1000. 
L'innovazione è sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell'edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.
Quando l'innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell'edificio, la delibera di approvazione non vincola i condòmini dissenzienti a partecipare alle spese, a patto che si tratti di opere suscettibili di godimento separato (es. ascensore) Se si tratta di opere destinate a tutti (es. una statua ornamentale), l'innovazione gravosa o voluttuaria è vietata, salvo che i favorevoli ne sostengano le spese.
In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprietà esclusive. 
Quando un bene comune serve solo una parte dell'edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all'uso che ne fa.

Le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. 
La spesa è ripartita per metà in proporzione al valore delle proprietà esclusive e per metà in proporzione all'altezza del piano. 
La norma cerca di individuare una mediazione tra il criterio di partecipazione alle spese in base al valore millesimale della proprietà e quello di partecipazione in bas e alla potenzialità di utilizzo diverso.
La norma stabilisce questo principio generale ch e può essere validamente deroga to solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti.

Le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. 
La spesa è ripartita per metà in proporzione al valore delle proprietà esclusive e per metà in proporzione all'altezza del piano. 
La norma cerca di individuare una mediazione tra il criterio di partecipazione alle spese in base al valore millesimale della proprietà e quello di partecipazione in bas e alla potenzialità di utilizzo diverso.
La norma stabilisce questo principio generale ch e può essere validamente deroga to solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti.

Quando l'uso del lastrico solare è riservato in via esclusiva ad un singo lo condomino o solo ad una parte di condòmini, questi sostengo 1/3 delle spes e necessarie alle riparazioni e ricostruzione.
I resta nti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condòmini propr ietari delle unità immob iliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.
Il semplice diritto di uso esclusivo del solo lastrico solare non è sufficiente a consegnare all'usuario lo status di condomino, trattandosi di mero e atipico diritt o di superficie e non di unità immobiliare autonoma di piano o porzione di piano a ncorché d'uso esclusivo, le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sono deliberate dall'assemblea dei condomini o del gruppo interessato.

Se il titolo non dispone diversamente, può sopraelevare chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. In assenza, può farlo il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio. 
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. 
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevo lmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. 
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. 
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Quando i condomini dell'edificio sono più di 8, è sempre obbligatorio nominare un amministratore. 
Questi resta in carica un anno, rinnovabile tacitamente di un altro anno, ma può essere revocato in ogni tempo per il semplice venir mendo del rapporto fiduciario.
Quando ci sono almeno 9 condòmini e l'assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Giudice che nomina un amministratore giudiziario, su richiesta anche di un solo condomino.
La nomina avviene nell'ambito della volontaria giurisdizione e l'assemblea può comunque sostituirlo in ogni tempo, nominando quello di fiducia.

Gli obblighi dell'amministratore sono stabiliti dalla legge, ma l' assemblea può anche integrarli con appositi mandati.
L'amministratore deve: 

1) Dare corso alle delibere dell'assemblea e convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto; 
2) Far osservare il regolamento di condominio; 
3) Riscuotere le quote condominiali, anche con azioni giudiziarie (es. decreti ingiuntivi)e pagare i fornitori; 
4) Adempiere gli obblighi fiscali;
5) Tenere e curare l'anagrafica dei condòmini;
6) Tenere e curare il registro dei verbali, quello di nomina dell'amministratore e quello della contabilità; 
7) Disciplinare l'uso delle parti comuni; 
8) Compiere gli atti conservativi; 
9) Tutelare gli interessi legali del condominio; 
10) Rendere conto del proprio operato all'assemblea; 
11) Rappresentare legalmente il condominio; 
12) Convocare l'assemblea dei condòmini; 
13) Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti; 
14) Redigere il bilancio preventivo di gestione; 
15) Consentire l'accesso agli atti da parte dei condomini; 
16) Aprire il c/c condominiale ed effettuare movimenti tracciati; 
17) Esporre in luogo accessibile le sue generalità complete; 
18) Procedere ai passaggi di consegne gratuitamente; 
19) attivare un sito internet del condominio per l'accesso ai dati.

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In materia di straordinaria amministrazione e manutenzione, l'amministratore non ha alcuna autonomia e deve munirsi di appositi mandati di volta in volta, salvo i casi urgenti.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: 

a) che hanno il godimento dei diritti civili; 
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; 
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; 
d) che non sono interdetti o inabilitati; 
e) il cui nome non risulta a nnotato nell'elenco dei protesti cambiari; 
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; 
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requis iti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. 
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, anche senza giusta causa. 
Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non informa tempestivamente l'assemblea di una citazione in giudizio per atti esorbitanti dalle sue funzioni, se non rende il conto della g estione anche per un anno, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non apertura del c/c condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell' assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spe se legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costi tuiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendi conto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all 'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Le attribuzioni dell'assemblea sono stabilite dalla legge. Quando l' assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni la deliberazione è nulla. 
Quando invece la deliberazione è affetta da vizi meno gravi è annullabile entro 30 gg. 
L'assemblea delibera: 

1) Sulla divisione e scioglimento del condominio; 
2) Sulla ricostruzione dell'edificio in caso di lieve perimento; 
3) Sui maggiori poteri da conferire alla rappresentanza legale dell'amministratore; 
4) Sulle liti giudiziarie attive e passive afferenti le sue attribuzioni; 
5) Sui provvedimenti presi dall'amministratore su ricorso dei condòmini; 
6) Sulla nomina, revoca e conferma dell'amministratore; 
7) Sui bilanci preventivi e consuntivi e sui relativi prosp etti di riparto; 
8) Sull'approvazione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali; 
9) Sui lavori straordinari e sulle innovazioni

In prima convocazione l'assemblea dei condòmini è regolarmente costituita con l'intervento della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesi male.
In seconda convocazione l'assemblea è costituita con l'intervento di almeno 1/3 dei partecipanti pe r 1/3 del valore. 
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea e che a loro volta rappresentino almeno 500/000. 
In seconda convocazione è possibile deliberare validamente c on il voto che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale e la maggioranza degli intervenuti. 
Tuttavia, sia in prim a che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell'amministrator e, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, nonché le deliberazioni che conce rnono la ricostruzione de ll'edificio o i la vori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza d ei condòmini presenti in assemb lea che rappresenti alm eno 500/000.
Le innovazioni sono sempre deliberate con quorum speciali in base ai casi. 
Le Tabelle Millesimali rappresentano graficamente il valore di o gni unità immobiliare rispetto all'intero edificio, rapportato a mille. Le tabelle servono per accertare la validità della costituzione de ll'assemblea e la validità dei quorum deliberativi oltre che a ripartire le spese in misura proporzionale tra i partecipanti.

Le deliberazioni validamente adottate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. 
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenzie nte o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deli berazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. 
L'azione per nullità, invece, è necessaria ogni qualvolta l'assemblea deliberi al di fuori delle proprie attribuzioni: l'impugnazione può essere chiesta da qualsiasi condòmino, in ogni tempo.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, non ché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. 
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione d el regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. 
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indica to dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 , secondo comma, 1119, 1120 , 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. 
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici, salvo che si tratti di regolamento contrattuale.

Il condominio, pur restando privo di personalità giuridica perfetta, è munito di titolarità fiscale.
Ad ogni condominio è assegnato un codice fiscale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate su richiesta dell'amministratore o, in mancanza, da uno qualsiasi dei condòmini.
Il condominio è anche sostituto di imposta e per questo l'amministratore deve: o perare le ritenute d'acconto ai suoi percipienti, professionisti e appaltatori; versare all'Erario le ritenute operate con il modello F24; certificare annualmente le ritenute operate ai suoi per cipienti. Presentare annualmente la dichiarazione dei sostituti, mod. 770/semplificato.

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Il condominio comincia ad esistere quando in un unico fabbricato esistono almeno 2 unità abitative di proprietari diversi.
All'interno del condominio esistono delle parti comuni.
Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva, sono parti comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui questo sorge, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Sono parti comuni anche le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Così anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Tuttavia, l'elenco non è da ritenersi esaustivo, poiché rientra nelle parti comuni ogni cosa, parte o impianto destinata a servire più unità immobiliari esclusive.

Ogni condomino esercita il suo diritto sul le parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà. I diritti, oltre che con l'uso delle parti comuni, si esercitano partecipando in assemblea con un proprio voto il cui peso è commisurato al valore millesimale della propria unità esclusiva.

Il dovere del condomino è quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva.

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Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai relativi diritti.
Il condomino che intende staccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o dicondizionamento, può farlo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso resta comunque tenuto al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise. È possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l'uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condòmini e soltanto con il voto unanime dei partecipanti.
È possibile anche procedere allo scioglimento del condominio in distinti condomini completamente autonomi, dal punto di vista funzionale e strutturale.
Se a seguito dello scioglimento restano comunque cose, parti o impianti residui in comune (giardini, cortili ecc..), lo scioglimento è ammesso, ma questo darà vita al condominio, con competenze limitate alle parti in comune ai due nuovi condomini autonomi.
Con il voto dei 4/5 dei condòmini partecipanti per almeno 800/000 è possibile cambiare la destinazione d'uso delle parti comuni.

Sono possibili nuove opere, impianto o manufatto, destinato a migliorare l'uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.
Le innovazioni in materia di sicurezza, salubrità, abbattimento barriere architettoniche, contenimento consumo energetico, parcheggi, energie rinnovabili, antenne centralizzate, satelliti e adsl, possono essere deliberate con il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea per almeno 5 00/1000.
Per le altre innovazioni occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno 667/1000.
L'innovazione è sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell'edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.
Quando l'innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell'edificio, la delibera di approvazione non vincola i condòmini dissenzienti a partecipare alle spese, a patto che si tratti di opere suscettibili di godimento separato (es. ascensore) Se si tratta di opere destinate a tutti (es. una statua ornamentale), l'innovazione gravosa o voluttuaria è vietata, salvo che i favorevoli ne sostengano le spese.
In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprietà esclusive.
Quando un bene comune serve solo una parte dell'edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all'uso che ne fa.

Le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa è ripartita per metà in proporzione al valore delle proprietà esclusive e per metà in proporzione all'altezza del piano.
La norma cerca di individuare una mediazione tra il criterio di partecipazione alle spese in base al valore millesimale della proprietà e quello di partecipazione in bas e alla potenzialità di utilizzo diverso.
La norma stabilisce questo principio generale ch e può essere validamente deroga to solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti.

Le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa è ripartita per metà in proporzione al valore delle proprietà esclusive e per metà in proporzione all'altezza del piano.
La norma cerca di individuare una mediazione tra il criterio di partecipazione alle spese in base al valore millesimale della proprietà e quello di partecipazione in bas e alla potenzialità di utilizzo diverso.
La norma stabilisce questo principio generale ch e può essere validamente deroga to solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti.

Quando l'uso del lastrico solare è riservato in via esclusiva ad un singo lo condomino o solo ad una parte di condòmini, questi sostengo 1/3 delle spes e necessarie alle riparazioni e ricostruzione.
I resta nti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condòmini propr ietari delle unità immob iliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.
Il semplice diritto di uso esclusivo del solo lastrico solare non è sufficiente a consegnare all'usuario lo status di condomino, trattandosi di mero e atipico diritt o di superficie e non di unità immobiliare autonoma di piano o porzione di piano a ncorché d'uso esclusivo, le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sono deliberate dall'assemblea dei condomini o del gruppo interessato.

Se il titolo non dispone diversamente, può sopraelevare chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. In assenza, può farlo il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevo lmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Quando i condomini dell'edificio sono più di 8, è sempre obbligatorio nominare un amministratore.
Questi resta in carica un anno, rinnovabile tacitamente di un altro anno, ma può essere revocato in ogni tempo per il semplice venir mendo del rapporto fiduciario.
Quando ci sono almeno 9 condòmini e l'assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Giudice che nomina un amministratore giudiziario, su richiesta anche di un solo condomino.
La nomina avviene nell'ambito della volontaria giurisdizione e l'assemblea può comunque sostituirlo in ogni tempo, nominando quello di fiducia.

Gli obblighi dell'amministratore sono stabiliti dalla legge, ma l' assemblea può anche integrarli con appositi mandati.
L'amministratore deve:

1. Dare corso alle delibere dell'assemblea e convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto;
2. Far osservare il regolamento di condominio;
3. Riscuotere le quote condominiali, anche con azioni giudiziarie (es. decreti ingiuntivi)e pagare i fornitori;
4. Adempiere gli obblighi fiscali;
5. Tenere e curare l'anagrafica dei condòmini;
6. Tenere e curare il registro dei verbali, quello di nomina dell'amministratore e quello della contabilità;
7. Disciplinare l'uso delle parti comuni;
8. Compiere gli atti conservativi;
9. Tutelare gli interessi legali del condominio;
10. Rendere conto del proprio operato all'assemblea;
11. Rappresentare legalmente il condominio;
12. Convocare l'assemblea dei condòmini;
13. Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti;
14. Redigere il bilancio preventivo di gestione;
15. Consentire l'accesso agli atti da parte dei condomini;
16. Aprire il c/c condominiale ed effettuare movimenti tracciati;
17. Esporre in luogo accessibile le sue generalità complete;
18. Procedere ai passaggi di consegne gratuitamente;
19. attivare un sito internet del condominio per l'accesso ai dati.

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In materia di straordinaria amministrazione e manutenzione, l'amministratore non ha alcuna autonomia e deve munirsi di appositi mandati di volta in volta, salvo i casi urgenti.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a. che hanno il godimento dei diritti civili;
b. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d. che non sono interdetti o inabilitati;
e. il cui nome non risulta a nnotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f e g non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a, b, c, d ed e del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, anche senza giusta causa.
Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non informa tempestivamente l'assemblea di una citazione in giudizio per atti esorbitanti dalle sue funzioni, se non rende il conto della g estione anche per un anno, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non apertura del c/c condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell' assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spe se legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costi tuiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendi conto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare p ossibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5. l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l'inottemperanza agli obblighi di cui all 'articolo 1130, numeri 6, 7 e 9;
8. l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Le attribuzioni dell'assemblea sono stabilite dalla legge. Quando l' assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni la deliberazione è nulla.
Quando invece la deliberazione è affetta da vizi meno gravi è annullabile entro 30 gg.
L'assemblea delibera:

1. Sulla divisione e scioglimento del condominio;
2. Sulla ricostruzione dell'edificio in caso di lieve perimento;
3. Sui maggiori poteri da conferire alla rappresentanza legale dell'amministratore;
4. Sulle liti giudiziarie attive e passive afferenti le sue attribuzioni;
5. Sui provvedimenti presi dall'amministratore su ricorso dei condòmini;
6. Sulla nomina, revoca e conferma dell'amministratore;
7. Sui bilanci preventivi e consuntivi e sui relativi prosp etti di riparto;
8. Sull'approvazione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali;
9. Sui lavori straordinari e sulle innovazioni

In prima convocazione l'assemblea dei condòmini è regolarmen te costituita con l'intervento della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesi male.
In seconda convocazione l'assemblea è costituita con l'intervento di almeno 1/3 dei partecipanti pe r 1/3 del valore.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea e che a loro volta rappresentino almeno 500/000.
In seconda convocazione è possibile deliberare validamente c on il voto che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale e la maggioranza degli intervenuti.
Tuttavia, sia in prim a che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell'amministrator e, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, nonché le deliberazioni che conce rnono la ricostruzione de ll'edificio o i la vori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza d ei condòmini presenti in assemb lea che rappresenti alm eno 500/000.
Le innovazioni sono sempre deliberate con quorum speciali in base ai casi.
Le Tabelle Millesimali rappresentano graficamente il valore di o gni unità immobiliare rispetto all'intero edificio, rapportato a mille. Le tabelle servono per accertare la validità della costituzione de ll'assemblea e la validità dei quorum deliberativi oltre che a ripartire le spese in misura proporzionale tra i partecipanti.

Le deliberazioni validamente adottate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenzie nte o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deli berazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'azione per nullità, invece, è necessaria ogni qualvolta l'assemblea deliberi al di fuori delle proprie attribuzioni: l'impugnazione può essere chiesta da qualsiasi condòmino, in ogni tempo.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, non ché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione d el regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indica to dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 , secondo comma, 1119, 1120 , 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici, salvo che si tratti di regolamento contrattuale.

Il condominio, pur restando privo di personalità giuridica perfetta, è munito di titolarità fiscale.
Ad ogni condominio è assegnato un codice fiscale rilasciato dall'Agenzia delle Entrate su richiesta dell'amministratore o, in mancanza, da uno qualsiasi dei condòmini.
Il condominio è anche sostituto di imposta e per questo l'amministratore deve: o perare le ritenute d'acconto ai suoi percipienti, professionisti e appaltatori; versare all'Erario le ritenute operate con il modello F24; certificare annualmente le ritenute operate ai suoi per cipienti. Presentare annualmente la dichiarazione dei sostituti, mod. 770/semplificato.

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